디딤돌대출, 한도축소 및 대출규제 변경점 정리('24. 12월부터 적용)

디딤돌대출, 한도축소 및 대출규제 변경점 정리

 

정부가 수도권 아파트 값 상승을 막기 위해 최근 서민형 정책 주택구입형 대출인 디딤돌대출까지 규제를 시작했습니다. 대출한도가 축소되었는데 2024년 12월 2일부터 변경된 디딤돌대출이 적용된다고 합니다. 디딤돌대출 규제 내용과 한도축소 등 이전과 달라진 부분을 알아보겠습니다. 

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내집마련 디딤돌대출이란? 

먼저 디딤돌대출에 대해 간략히 설명드리겠습니다. 디딤돌대출 상품은 정부지원 3대 서민 구입자금을 하나로 통합한 저금리의 구입자금대출입니다. 2~3% 대의 저금리로 대출을 받을 수 있어, 시중의 금리보다 저렴한 것이 특징입니다. 또한 소득 및 재산 기준이 있기 때문에 부부연소득 6,000만원 이하(생애최초는 7,000만원, 신혼부부는 8,500만원 이하)인 경우 받을 수 있어서 서민층들이 내집마련을 하는데 도움이 되는 대출상품입니다. 

 

 

그렇다면, 이번에 정부의 디딤돌대출 규제로 무엇이 바뀔까요?

 

첫번째, 수도권 아파트에 한해 적용됩니다.

이번 대출규제는 지방보다는 수도권 쏠림 현상으로 수도권 아파트 값이 상승되었으므로, 2024년 12월 2일부터 변경되는 새로운 디딤돌대출 내용은 수도권 아파트에 한해 적용됩니다. 따라서 지방에서 내 집 마련 계획을 가지신 분들은 새로운 규제가 적용되지 않기 때문에 다소 안심할 수 있을 것입니다.

 

두번째, 방공제가 적용되어 실제 대출한도가 최대 약5,000만원 축소됩니다. 

방 공제란, 주택이 경매에 넘어갈 경우 최우선변제금으로 최소한의 금액을 남겨두게 되는데, 이는 그 어떤 대출자금보다 최우선으로 변제가 됩니다. 따라서 은행입장에서는 '어차피 돌려받지 못할 돈'이 되는 셈이죠. 그러므로, 어차피 돌려받지 못할 돈이니, 그 부분은 대출을 해주지 않겠다는 것인데, 현재까지는 방 공제를 적용하지 않고 주택가격만 보고 대출을 해 주었습니다.

하지만 이번 규제강화로, 방 공제를 적용하게 되었고 이에 따라 실제 대출한도가 축소되는 결과가 생겼습니다. 

 

<소액임차보증금 방 공제 기준금액>

서울특별시: 5,500만원

인천 및 경기도 수도권의 과밀억제권역: 4,800만원 

*수도권 과밀억제 권역: 의정부시/구리시/하남시/고양시/수원시/성남시/안양시/부천시/광명시/과천시/의왕시/군포시/용인시/화성시/세종시/김포시

 

(예시)

경기도의 수도권 과밀억제 권역 소재지의 5억원 아파트를 구입하려는 경우

 

[기존] 대출가능액 : 3억 5천만 원 (5억 원 X LTV 70% - 별도보증 가입으로 방 공제 없음)

[변경] 대출가능액 : 3억 200만 원 (5억 원 X LTV 70% - 4천800만 원)

 

방 공제 금액이 적용되면서 대출 한도가 축소된 것을 볼 수 있습니다. 서울의 경우 5,500만원 공제가 되므로, 실제 받을 수 있는 한도에서 5,500만원이 더 깍여버리니 그만큼 자기자본(내 돈)이 많아야함을 뜻합니다.

 

 

세번째는, 후취 담보가 제한됩니다. 

후취담보는 신축 공급되는 주택에 해당 되는 것으로 청약에 당첨되어 입주 예정인 경우 받게 되는 대출인데요. 보통 신축 아파트는 준공되기 전, 즉 등기가 되지 않은 상태라도 입주예정이라면 대출을 해주었는데 이제는 등기가 되지 않은 경우에는 대출을 해주지 않겠다는 뜻입니다. 따라서, 디딤돌 대출을 이용하여 신축 아파트를 입주하는 것은 사실상 불가능해졌습니다. 

구체적으로는 오는 12월 1일까지 입주자 모집 공고가 나온 아파트 중, 입주가 2025년 6월 30일까지 시작되는 사업장만이 후취 담보 대출을 신청할 수 있게 되었습니다. 

결론, 한도는 축소되고 신축아파트는 제한 

방 공제 적용으로 서울은 5,500만원, 수도권 과밀억제권역은 4,800만원 대출 한도가 축소되고 

후취 담보가 제한되므로, 등기가 완료되지 않은 신축 주택은 디딤돌 대출이 불가하게 변경되었습니다.

대출 한도는 줄이고, 신규 주택 입주를 위한 대출을 금지한 것이라 볼 수 있겠습니다. 

 

부동산 대출 관련 내용은 수시로 변하고 있습니다. 정부에서도 당초 계획을 취소하고, 이번에 '24. 12월부터 적용되는 디딤돌 대출 규제 방안을 수정하여 발표하였는데요. 앞으로도 계속 변경될 점이 있으므로 주의깊게 관찰할 필요가 있겠습니다.